【一周要闻8.24-8.30】金融监管总局“五箭齐发”！构建适配房地产发展新模式的融资制度

要闻内容

• 金融监管总局“五箭齐发”！构建适配房地产发展新模式的融资制度
• 中国人民银行副行长陆磊出席第十五届中国支付清算论坛
• 工信部副部长：“十五五”末绿色工厂产值占比力争达45%

 

金融监管总局“五箭齐发”！构建适配房地产发展新模式的融资制度

8月28日，金融监管总局“五箭齐发”，发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，分别对商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务作出进一步的管理规范。

金融监管总局有关司局负责人表示，本次发布的“5个办法”是与住房城乡建设部和中国人民银行牵头印发的相关制度有序衔接，推动形成适配房地产发展新模式的融资制度。

个人住房贷款期限延至40年

其中，与广大购房者息息相关的个人住房贷款核心有三项重大调整：

一是收入偿债比例上限提高——月所有债务与收入比上限由55%调整至60%（月房贷支出与收入比上限仍为50%，与此前原银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》一致）。

二是贷款最高年限由30年延长至40年。

三是贷款发放时点延后——购买现房的，个人住房贷款在“销售备案后”发放；购买预售房的，贷款在项目“竣工备案后”发放；其中，用于购买预售房的贷款资金，将通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

金融监管总局有关司局负责人表示，适当优化收入偿债比例上限要求、延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择；同时，从安全性看，办法将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，有利于从根本上保障购房人合法权益。

设立专门“城市更新项目贷款”品种

近年来，城市更新成为房地产高质量发展的重要抓手，本次金融监管总局公布的“5个办法”中，就针对城市更新项目贷款作出专门部署，明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。

从贷款用途来看，办法划定了明确的“红线”——不得将贷款用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项。

金融监管总局有关司局负责人表示，办法指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。同时，鼓励金融机构发挥自身优势，在把控好风险的前提下，根据城市更新项目特点设计综合金融服务方案，加大对城市更新项目的金融支持力度。

设置差异化要求 现房销售项目贷款期限更长

对于商品住房开发贷款，《商品住房开发贷款管理办法（试行）》强调要以项目为中心，采取主办银行模式，满足商品住房开发项目合理融资需求。这一办法也是加快推进现房销售的核心融资文件。

具体来看，办法要求银行业金融机构合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。

金融监管总局有关司局负责人表示，为与销售制度中预售、现售项目的建设销售周期相匹配，办法设置了差异化的贷款期限要求，适度拉长现售项目贷款期限。其中，现房销售项目贷款最长7年，预售项目贷款最长5年，首次还本日期原则上在项目竣工备案后。

同样地，办法也对贷款用途划定了清晰的“红线”——只能用于本城市（指地级及以上城市）的商品住房开发项目，不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等。

前述负责人表示，办法与“白名单”机制相衔接，依据办法发放的贷款，对应的商品住房开发项目纳入“白名单”项目管理，让“白名单”政策惠及更多商品住房开发项目。

所谓“白名单”项目管理，是指2024年以来，住房城乡建设部和金融监管总局联合建立的城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构增强对“白名单”项目融资的支持力度。根据住房城乡建设部2025年10月披露的数据，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元。

商业地产项目贷款期限最长不超过7年

根据《商业地产贷款管理办法（试行）》，商业地产项目同样引入了主办银行制、项目制、封闭管理等要求。办法规定，商业地产项目贷款期限最长不超过7年。

“考虑到商业地产开发、购买和运营阶段资金需求和还款来源存在差异，办法将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。”金融监管总局有关负责人表示，针对每个阶段的融资特点，办法分别从贷款用途、贷款期限、客户和项目准入、贷款管理等方面提出细化要求，更好地适配商业地产市场发展的信贷需求。

该负责人指出，为做好制度衔接，经营性物业贷款用途可按照《关于做好经营性物业贷款管理的通知》等文件的规定执行。

此外，金融监管总局还制定了《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，明确了信托公司房地产领域相关业务的定义、分类和展业原则，对资产管理信托在强化自主尽职调查、集中决策、项目管理等方面细化提出要求，同时对投资非标准化资产提出专门要求。对资产服务信托在信托目的合法性、财产真实性、权利义务清晰性等方面细化提出要求。

金融监管总局有关司局负责人表示，办法有利于提升信托服务房地产项目对接的精准性和适配性。注重引导信托公司坚持以项目为中心，创新运用主办银行模式，进一步完善资金封闭管理，切实加强投资者合法权益保护；有利于推动信托公司面向房地产业规律特点，健全管理机制、履行受托职责、提升服务水平。

来源：证券时报

 

中国人民银行副行长陆磊出席第十五届中国支付清算论坛

2026年8月27日，中国人民银行党委委员、副行长陆磊出席第十五届中国支付清算论坛并讲话。

陆磊表示，近年来，在产业各方协同努力下，我国支付服务实体经济质效稳步提升，支付基础设施支撑能力不断增强，行业治理持续完善，现代支付体系建设取得积极成效。面对全球支付格局深刻调整，中国人民银行统筹做好基础设施升级、跨境互联互通以及多元生态培育。内地与香港跨境支付通稳健运行，与阿联酋等国家和地区支付基础设施互联互通有序推进。跨境二维码统一网关上线“内包外用”业务，实现跨境零售支付双向开放。数币达跨境结算综合服务平台上线，搭建起高效的数字人民币跨境清算通道。发挥商业银行境内外一体化跨境清算系统优势，支持符合条件的非银行支付机构合规展业，构建起多层次、优势互补的跨境支付服务格局。

陆磊指出，当前全球科技创新加速迭代，人工智能技术发展进入活跃期，支付产业正处于转型升级、提质增效的关键阶段。市场各方要统筹发展与安全，积极落实《智能体支付应用自律公约》，加强消费者权益保护，强化风险防范，提升支付工具的多元化和支付生态的多样性，推动支付清算行业发展再上新台阶，更好服务经济高质量发展。

来源：中国人民银行

 

工信部副部长：“十五五”末绿色工厂产值占比力争达45%

“‘十四五’时期，我国制造业‘含绿量’持续提升，国家绿色工厂达到8336家，产值占规模以上制造业总产值比重从9%提高到22%”。

8月26日，国新办举行新闻发布会，介绍“全力抓好‘十五五’规划实施，加快推进新型工业化”有关情况。工业和信息化部副部长辛国斌在发布会上表示，到“十五五”末，各级绿色工厂产值占规模以上制造业总产值比重要力争达到45%。

辛国斌介绍，“十五五”时期，我国将实现碳达峰目标，工业和信息化部将坚持统筹推进产业绿色化和绿色产业化，以务实举措培育壮大绿色生产力。

第一就是要更加注重碳达峰碳中和牵引作用。深入实施工业领域碳达峰行动，协同推进产业结构和用能结构优化，加快电气化改造和绿色能源应用，推进重点行业节能降碳。“十五五”期间将培育建设500家零碳工厂，打造一批可复制、可推广的建设模式。

第二就是要更加注重产业绿色价值创造。工信部将推动钢铁、有色、石化化工、建材等传统行业原料燃料替代、产品结构优化、低碳技术集成。突破一批绿色低碳关键技术，加快发展氢能、新能源装备、节能环保装备等产业，加大绿色产品的有效供给。

第三就是要更加注重智能化绿色化融合发展。协同推进智能制造和绿色制造，让人工智能技术走进车间、产线，与工业生产、能耗和碳排放管控、资源循环利用等场景紧密耦合。针对中小企业绿色转型需求，开发轻量化部署、低成本适配、免调试易用的绿色制造智能体。

第四就是要更加注重工业资源循环利用。分类施策推动再生资源、大宗工业固废、新型固废综合利用。比如针对大家普遍关心的新能源汽车动力电池，为了应对大规模退役潮，“十五五”时期工信部将研究起草相关行政法规，开展部门联合执法专项行动，进一步规范回收利用秩序；实施动力电池数字身份证管理制度，做到“来源可溯、去向可查”。到2030年，废旧动力电池综合利用量力争达到百万吨级以上。

第五就是要更加注重完善绿色制造体系。强化以标准提升绿色工厂、绿色供应链、绿色工业园区培育质量，到“十五五”末，各级绿色工厂产值占规模以上制造业总产值比重要力争达到45%。开放一批应用场景，推进绿色低碳新技术、新工艺、新装备成规模落地应用，形成绿色制造系统解决方案。

来源：封面新闻